“Honesty is the best policy” (Benjamin Franklin)

‘n Onlangse beslissing in die Hooggeregshof wys weereens dat eerlikheid die beste beleid is wanneer jy jou huis verkoop. Maak eerder volle openbaring van alle gebreke wat aan jou bekend is. Anders loop jy die risiko van skadevergoedingseise en litigasie.

Gebreke en Defekte

Die kopers het R2,3 miljoen vir hulle huis betaal. Die verkoper het haar oorspronklike vraeprys van R3,6 miljoen verminder om die transaksie deur te kry. Die kopers het die verkoper gedagvaar vir skadevergoeding oor verskeie gebreke in die huis. Hierdie gebreke het eers na oordrag van die huis aan die lig gekom. Die Landdroshof het skadevergoeding van R92,352-80 aan die koper toegeken. Die Hooggeregshof het hierdie toekenning op appèl gehandhaaf. Die verkoper moet ook die regskostes betaal, wat aansienlik gaan wees. Die verkoper se verlies is ‘n praktiese les aan ons almal en wys die gevare daarvan om bekende gebreke van potensiële kopers te probeer wegsteek.

Die verkoper het nie die bestaan van die gebreke ontken nie. Die verkoper het ook nie beweer dat sy die gebreke aan die kopers uitgewys of bekend gemaak het nie. Sy het wel verskeie regstegniese verwere teen die kopers se eise aangebied.

• Lekkende dakke, gebrekkige vensters, gebreekte spieëls, gebrekkige swembadtoerusting en ontbrekende sleutels: Die verkoper het aangevoer dat al hierdie gebreke “patent” was (maklik geïdentifiseer kon word met ‘n behoorlike inspeksie) eerder as “latent” (verborge of nie-ooglopend). Volgens die verkoper het die kopers ruim geleentheid gehad om die perseel deeglik te inspekteer, maar het hulle gekies om dit nie te doen nie en het dus geen eis nie. Die hof het egter bevind dat daar geen bewyse was om hierdie stellings te bevestig nie. Daar was byvoorbeeld geen aanduiding dat die kopers die huis op ‘n reënerige dag besigtig het nie. Die lekkasies sou dan duidelik gesien kon word.
• Die elektriese heining: Ten opsigte van latente gebreke, soos die elektriese heining wat nie gewerk het nie, het die verkoper haar op die beskerming van die voetstootsklousule in die koopooreenkoms beroep. Ingevolge ons reg rus daar ‘n algemene plig op ‘n verkoper om items sonder gebreke aan ‘n koper te lewer. ‘n Verkoper behoort te probeer om sy aanspreeklikheid vir latente gebreke te beperk deur die voetstootsklousule in die ooreenkoms in te sluit. Terselftertyd moet die verkoper weet dat dit nie beskerming bied waar die verkoper bedrieglik opgetree het nie.’n Koper sal wel die voetstootsklousule kan omseil deur te bewys dat die verkoper ten tye van die kontraksluiting bewus was van die bestaan van die latente gebrek in die huis en doelbewus die gebrek aan die koper versteek het of versuim het om dit uit te wys.Die hof bevind in hierdie geval dat daar ‘n plig op die verkoper gerus het om die spesifieke gebreke aan die koper uit te wys.
• Die swembadfilter en skoonmaker: Die koopooreenkoms het ‘n maand waarborg ten opsigte van toerusting en toebehore ingesluit, wat die swembad se toerusting ingesluit het. Die verkoper het aangedui dat dit in ‘n goeie werkende toestand was ten tyde van die verkoopstransaksie. By nadere inspeksie het dit geblyk dat dit as gevolg van jare se gebruik en slytasie in geheel vervang moes word. Die verkoper moes aan haar waarborg voldoen.
• Die elektriese nakomingsertifikaat: Die verkoopooreenkoms het die gebruiklike elektiese nakomingsertifikaat vereis. Dit het later geblyk dat die verkoper se sertifikaat ongeldig was. Die huis se elektriese bedrading het dus nie aan die vereistes voldoen nie. Die kopers kon die herstelkostes om die huis se bedrading aan die voorskrifte te laat voldoen, van die verkoper verhaal.

Nota vir jou as verkoper

Moet eerder nie aanvaar dat die koper die bestaande gebreke met ‘n inspeksie van die woning sal kan vind nie. Moet ook nie net aanvaar dat die voetstootsklousule jou teen alle aanspreeklikheid gaan beskerm nie. Inspekteer jou eiendom deeglik. Maak ‘n skriftelike lys van alle gebreke wat jy kon vind of gebreke waarvan jy bewus is. Hierdie lys moet as ‘n aanhangsel tot die ooreenkoms gevoeg word en beide die verkoper en die koper moet dit onderteken as bewys dat hul kennis geneem het daarvan. Goeie regsadvies op hierdie stadium, kan vir die partye baie tyd, frustrasie en geld bespaar.